住宅ローン残債がある場合の決済と一括繰り上げ返済の注意点

買主と売買契約書を締結し、マンションの引き渡し日も決定すれば、いよいよマンション売却の最終段階になります。

住宅ローン残債があるマンションの場合、どの時点で一括繰り上げ返済をしなければいけないのか不安だと思います。そこで、住宅ローン残債があるマンションを売却した場合の決済について、決済の時期、決済場所、決済時のお金の流れ、決済時の必要書類などを解説していきます。

1:決済の時期

買主と売買契約書を締結した時に、契約書の中に「本物件引渡日」の項目があり、日付が記載されています。一般的には、売買契約書を締結した日から3か月前後です。

この「本物件引渡日」がマンションを売却した場合の決済日になります。

決済日までは住宅ローンをこれまでどおり返済していくことになるので注意してください。

買主と4月1日に、売買金額3000万円、手付金300万円、「本物件引渡日」7月1日にして売買契約書を締結した場合

7月1日に、売買金額3000万円の内、売買契約を締結した時に受け取った手付金300万円を差し引いた残金額、2700万円を受け取り、売却したマンションを買主に引き渡します。

2:住宅ローン残債があるマンションを売却した場合の決済はどうする?

上記の例で言うと、売買契約を締結した時に受け取った内金300万円、引渡日に受け取った残金額2700万円の合計3000万をもとにして住宅ローンの一括繰り上げ返済をすれば基本的には終了です。決済日に住宅ローン返済も完了します。

買主はほとんどの場合、金融機関から住宅ローンを借りてマンションを購入するので、残金額の2700万円を決済日に借りることになります。

そこで、買主の都合に合わせて、買主が住宅ローンを借りる金融機関の一室でマンション引き渡しの決済を行うのが一般的なケースです。

売主が住宅ローンを借りていた金融機関への振り込みは、そこから行います。引き渡しには抵当権を外すことが必要なので、売主の住宅ローン残債の繰り上げ返済も同時に終わる必要があります。

3:決済時の金融機関の担当者の立ち会いと流れ

買主が住宅ローンを借りる金融機関の一室で、売主、買主、売買を仲介した不動産業者(売主側、買主側で2社の場合もある)、銀行員、司法書士が一同に集まり決済を実行していきます。

  1. 買主が住宅ローンを借りる金融機関から、買主の銀行口座に融資金額が振り込まれ融資実行されます。
  2. 買主の銀行口座から売主の銀行口座に売買契約を締結した時の手付金を除いた残金額が振り込まれます。
  3. 売主の銀行口座から、売主が住宅ローンを借りていた金融機関の口座に残債金額を振り込みます。
  4. 売主が住宅ローンを借りていた金融機関に行き、抵当権抹消登記のため書類を受け取ります。
  5. 登記所に行き抵当権抹消登記をします。

4、5については、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

4:決済時の必要書類、

決済時には、以下の書類を準備しておきましょう。

  • 登記済権利書(築浅のマンションなら、登記識別情報の場合もあり)
  • 固定資産税、都市計画税納税通知書
  • 印鑑証明書
  • 住民票謄本
  • 実印
  • その他不動産業者が指示した書類

すでに支払ったお金の精算や登記に必要になってきます。

まとめ

住宅ローン残債がある場合の決済の注意点としては、買主と売買契約書を締結したあとに、仲介を依頼した不動産業者や金融機関とよく相談をし、必要書類の確認や当日の司法書士の手配等を進めておくことです。
事前の準備が最終決済をスムーズにするために重要になってきます。


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