マンションの売却査定価格はあくまで目安

マンションを売却に出す際に、最も重要なのが「販売価格」です。

売り出し時の販売価格が高すぎれば売れるまで時間がかかりますし、安すぎれば損をするかもしれません。
(早くに売れると嬉しいかもしれませんが、本当はもっと高く売れる可能性があったと考えれば損をしていることになります)

と言っても普通の人には中古マンションの市場相場は分かりづらいので、一般的には不動産屋に査定を依頼する事が多いでしょう。

しかし、不動産屋の出してくる査定額はあくまで「目安」であって、その価格でなければ売れないというわけではありません。また、その価格で売れるというわけでもありません。買い手が関係する取引である以上、最終的な売却価格は誰にも分からないのです。

では、具体的にどのように「販売価格」を決めれば良いのでしょうか。

複数の不動産業者に査定を依頼

売買仲介が専門の不動産業者は必ず「無料査定」を行なっています。

不動産業者の言う「査定」とは、不動産鑑定士を使った鑑定評価ではなく、あくまでその不動産業者の「主観」が入った査定額です。

不動産売買において、「販売価格を売り主に提言する時は、その根拠を示す事」と宅建業法に規定されているため、不動産業者が出してくる査定書にもその根拠が記載されています。査定額が出たら、まずは根拠をしっかりと読んで確認しましょう。

不動産業者のどんな主観があってその価格になっているのか。また、複数の業者で共通した根拠が書いてあれば、それは一般的な理由である可能性が高いと言えます。

こうして複数の業者の査定書を見る事で、自分自身の相場観が養われ、間違った販売価格で募集せずにすみます。

同じマンションで売却が出ていないかをチェック!

販売価格を決定する上で、必ず確認してほしいのは、同じマンションで違う部屋の売却が出ているかどうかです。

最近ではインターネットの普及に伴い、Yahoo!やGoogleなどでマンション名を入れて検索するだけで、売買の募集が出ていればすぐに情報が集まります。中古マンションの売却情報を掲載したホームページに載せるのは売却活動の基本ですので、その情報を探すわけです。

もし検索で何も出てこなくても、不動産業者に頼んで他の部屋で売却が出ていないかを調べてもらう事もできます。不動産業者だけが見られる「不動産流通機構:レインズシステム」というものがあり、そのデータベースを確認してもらえばすぐに分かるのです。レインズへの掲載は宅建業法で決められているので、売却中の部屋があれば不動産業者ならすぐ分かります。

レインズについてはこちらの記事でも解説しています。

売り出し開始後はレインズへの掲載状況を確認しよう
レインズへの登録はマンション売却活動の中でとても大事なことです。レインズの制度や役割を説明しています。

他の部屋の売却活動を調べるのには理由があります。

例えば、同じ間取り、同じ設備の部屋がすでに売却で出ていた場合、その金額よりも高い価格設定にすれば、必然的にその部屋よりも売れにくくなり、売却完了までが遅くなる可能性が濃厚です。よくある事例として、1階の部屋を10階の部屋よりも高い値段で売却に出している事に1ヶ月後に気がついて価格を修正した、なんて事もあります。これでは貴重な募集期間を無駄にしてしまいます。

一戸建てと違い分譲マンションは同じ棟内のライバルの動向が売却活動に大きく影響してきます。販売開始前には必ずチェックしましょう。

しかし、チェックする事が重要であり、ライバルの動向に振り回されないよう注意しましょう。

購入時の買値と築年数でおよその目安を立てる

これはあくまで一般的な見解ですが、マンションの築年数が10年を超えてくると、売却価格が自分自身が購入したときの買値から大幅に下がる傾向にあります。

これには、3つの要因があります。

  1. 10年経過すると購入時よりも管理費や修繕積立金が値上がりしている事が多い。
  2. 購入希望者がローンを組む際、築10年以上だと担保価値が下がり融資額が低くなる事がある。
  3. 新築マンションからすると、設備面での見劣りが顕著になる。

このため、10年以上経過したマンションを売却する時は、今の日本ではある程度の値下がりは覚悟しておきましょう。

まとめ

ここでは一般的によく話に出やすい「坪単価」等による査定の話はしませんでした。なぜなら、マンション売却の実務において、正直なところ坪単価はあまり当てにならないからです。もちろん、一つの指標にはなりますが、実際にマンションを購入する人は、坪単価なんて見て買っている人はあまりいません。土地なら別ですが……。

マンションの販売価格を決める上で大切な事は「ライバルを知る」事です。

その上で自分がどう言う販売計画を立てるのかによって、自ずと販売価格が決まってきます。

不動産業者任せにすれば、業者の売りやすい金額で専任媒介契約を結ばされるということにもなりかねません。しっかりと自分の「相場観」とそれをモトにした「意見」を持つ事がマンション売却成功の秘訣です。

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理由1.街の不動産屋だと何百万円も損する!?

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マンションは一生に何度もない高額なもの。ちょっとしたことが大きな損につながります。値下げや宣伝の方法がマズイと、売却価格が何百万円も安くなってしまいます。

理由2.HOME4U参加の不動産屋は売却に強い!

HOME4Uにはマンションを売却したい人が集まります。

サービス申し込み後、査定金額や内容をもらって業者を比べます。

つまり、参加業者からすれば、他の不動産屋と提案で勝負して、売却したい人からの依頼を勝ち取らなくてはいけないのです。

だからこそ、売却が得意な会社だけが集まっています。

早く売りたい!」「高く売りたい!」と考えるなら、売却が得意な会社に任せるのが一番です。

理由3.一括査定で相場を知っておくのが売却成功のコツ!

マンションの価格が適正かどうかはカンタンには分かりません。売却が終わってから「もっと高く売れたかも……!?」と後悔する人も多いんです。

一括査定を利用すると、最大6社の査定価格が出て、自分のマンションがいくらで売れるか相場が分かります

あとで後悔しないためにも、マンション売却のスタートは一括査定がオススメです。

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ソニー不動産は一括査定では選べない。

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しかし、HOME4Uの一括査定には参加していないので、個別に申し込みが必要です。

売りたい人のためだけに働いてくれる売却エージェントサービスがスゴい!

ソニー不動産独自のメリットが売却エージェントサービスです。

一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。

売主と買主から仲介手数料を受け取れるため、できれば他社からは買ってほしくないとまで考えます。

売り手の立場で見ると、値下がり売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。

ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。分かりやすい動画もあるので一度チェックしてみてください。

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