現状渡しと瑕疵担保責任は別の話なので注意しましょう

photo credit: Wound via photopin (license)

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マンションの売却をする場合、現状渡し(現状有姿)になることが多いと思いますが、文字通りそのまま渡せばすべての責任が無くなるわけではありません

今回は、現状渡しでも責任を負わされる可能性がある点について見てみましょう。

現状渡しとは?

現状渡しとは、現在の状態で物件をそのまま引き渡す手法で、中古マンションの取引ではよく使われています。

ただし明確な定義がある訳でなく、同じ現状渡しであっても不動産業者によっては定義が異なる場合がよくあります。

その中で多くの不動産業者が使っている定義が「契約締結後、引き渡し前までにマンションの状態が変わっても売主は責任を負わない」というものです。

もちろんマンションが滅失したりしたならば、現状渡しの問題ではなく、危険負担の問題になりますので、現状渡しといえども何でもありという訳ではありません

危険負担についてはこちらの記事で解説しています。

引き渡し前の危険負担について知っておこう
売買契約から引き渡しまでの間にマンションに何かあった場合、どちらがその損失を負担するのか。いざという場合に備えて、あらかじめ知っておきましょう。

現状渡しでも瑕疵担保責任を負う?

瑕疵担保責任とは、マンションに隠れた瑕疵(不具合のこと)があった場合、それについて売主が瑕疵の修補または損害賠償をしなければいけないというものです(民法570条)。

瑕疵担保責任についてはこちらの記事も参考にしてください。

売却後、1ヶ月~3ヶ月は瑕疵担保責任の可能性あり
売主は、売却後も瑕疵担保責任を負うことになります。

現状渡しで引き渡しを受けた場合、瑕疵担保責任も当然に免除されたと考える売主もいるかもしれませんが、現状渡しと瑕疵担保は原則別物ですので、注意してください。

契約で明確に瑕疵担保条項の制限を記載していない限り、買主から瑕疵担保責任を求められる可能性があります。

実際、現状渡しで引き渡した物件で、隠れた瑕疵があったため、瑕疵担保責任を認めた裁判例もあります。

もし、現状渡しで瑕疵担保責任が免除されると思っていたなら、ここでその認識を変えるようにしましょう。

瑕疵担保責任を負わないようにするには?

前述したように「現状渡し=瑕疵担保責任の免除」とはなりませんので、瑕疵担保責任を負いたくないなら、それを契約書で明示するしかありません

幸い、瑕疵担保責任は任意規定なので、当事者同士の合意で排除することが可能です。

実務上、排除まで行かなくても、瑕疵担保責任を負う期間を短縮する条項をいれる場合が多いです(中古マンションなら2~3ヶ月程度)。

ただし、売主が宅建業者で買主が一般消費者だった場合、瑕疵担保責任をすべて排除する条項は、消費者契約法に反しますので無効となります。

不動産業者との売買では、消費者が保護されるようになっているのです。

まとめ

現状渡しであっても瑕疵があれば瑕疵担保責任を負わなければいけません。その点を勘違いしたまま売却をしないように注意しましょう。

ただし、瑕疵担保責任は排除したり期間を短縮したりすることが可能ですので、売買契約の際に買主としっかり交渉しましょう。

また、あまりに古いとリフォームをしてから売却した方がいいかと悩むかもしれませんが、中古マンションの場合は好みにリフォームをしたい人も多いので、そのまま売却してOKのケースが多いです。

こちらの記事も参考にしてみてください。

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