手狭になったマンションを売却して買い替えるときの流れと注意点

最初はこの広さで大丈夫だと思って購入した分譲マンションでも、子どもの誕生や成長に伴って、手狭になってしまったら、買い替えを検討し始めるタイミングです。

この記事では、より広いマンションや一戸建てに買い替えたいという方向けに、手狭になったことが理由の買い替えに特有の注意点や流れについてご紹介します。

まずは住宅ローンの残債を確認しよう

子供の誕生や成長に伴ってマンションを買い替える場合、住宅ローンを組んでからそれほど長い期間が経っていないことが多いでしょう。

そこで、まずは住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

返済方法を元利均等返済にしていた場合には最初の数年間は返済額のうち元金より利息分の返済に多くの割合が割かれます。その結果、思った以上に元金が減っていない可能性もあります。

まずは住宅ローンの残債がいくらくらいなのかを確認しましょう。

現在のマンションの売却査定を依頼する

住宅ローンの残債を確認したら次は、現在住んでいるマンションの売却査定を不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産業者に依頼するのが基本ですが、この時、単に高い査定額を出すところに依頼するのではなく、査定額の根拠がしっかりしているか、どのような方法で販売活動をするのか、今までの実績はどうなのか、などを確認して信頼のできる不動産業者を選びましょう。

査定額はあくまで目安で、そのままの金額で売却できるわけではありません。

マンションの売却査定価格はあくまで目安
不動産業者の無料査定で出てくるマンションの査定額は、あくまでこれくらいの価格なら売れそうという「目安」です。販売開始価格や成約価格は査定額とは違うものになります。

住み替えたいマンションの価格帯を決める

今のマンションより広いマンションに引っ越すという場合、部屋面積を広くして、さらに立地も今と変わらないところに住むのか、それとも広くなった分、立地は諦めて価格帯を下げるのかを決めておくと良いでしょう。

現在のマンションの査定額から実際の売却価格を想定して、差額をどう用意するのかも決めておく必要があります。

査定額から一定の値下げ分を考慮して資金計画を立てておくことが重要です。

売却後、住宅ローン残債は完済できるか

住宅ローンの残債がまだかなりある場合、マンションの売却代金だけでは完済できないかもしれません。

そうした場合には差額を現金で用意するのか、差額分まで融資が受けられる買い替えローンを利用するのかなど決めておく必要があります。

買い替えローンについては、こちらの記事で解説しています。

買い替えローンで住宅ローン残債を含めて融資を受ける
買い替えローンの仕組みや注意点、ダブルローンやつなぎ融資との違いなどを解説しています。

残債が多い場合は特に、マンションの査定価格と実際の売却価格は差があると考えて、厳しめの資金計画を組んだ方が良いでしょう。

仮住まいを用意する

売却と購入のタイミングによっては、仮住まいが必要となります。

この場合、売却を先に終わらせて、仮住まいに引っ越してから、次の物件を探して購入します。一度引っ越し先に落ち着くので、前述の買い替えローンは利用できなくなります。

仮住まいを賃貸マンションにする場合は、1年~2年更新としているマンションが多いので短期でも大丈夫か確認しておくと良いでしょう。

また敷金は退去時に帰ってきますが、礼金は返ってこないので礼金の少ない物件を探すようにしたほうが節約になります。

買い替えでは、仮住まいをせずに売却と購入のタイミングを合わせることもできます。詳しくは買い替えの3パターンを解説した以下の記事を参考にしてください。

住み替えのマンション売却方法は3パターン
住み替えには売却と購入の順番によって、3つのパターンがあります。

まとめ

マンションの買い替えでは住宅ローンの残債の完済が一つの大きな問題になります。

特に住み替え先のマンションが現在より広く、価格も高くなる場合には全体の資金計画をしっかりと組んでおく必要があります。

経験と実績のある不動産業者や、必要であればファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談すると良いでしょう。

マンションから一戸建てに買い替えたいという人はこちらの記事もチェックしてみてください。

マンション売却から一戸建て購入の『住み替え』での住宅ローン処理と手続きの流れ
マンションを売却して一戸建てを購入するには、住宅ローンをどうやって完済するかまず考えましょう。残高が多くても買い替えローンを使えば大丈夫です。

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