【横浜施工不良マンション問題】他の偽装マンションの補償を調べてみました

いま、ニュースを騒がせている、三井不動産レジデンシャルが販売した横浜市都筑区のデータ偽装の施工不良マンション。傾斜マンションとも呼ばれています。

こういう事件が起こった場合、その後のマンション住民への補償がどうなっているのか気になったので調べてみました。

横浜市都筑区の施工不良マンション問題

問題となっているマンションは三井不動産レジデンシャルと明豊エンタープライズが販売し、施工会社は三井住友建設、実際の施工は下請けの旭化成建材が行っていました。

マンションの52本の杭のうち、6本の杭が地盤の強固な「支持層」にまで届いておらず、2本についても、打ち込まれた長さが不十分と判明しています。

また、旭化成建材の親会社旭化成はプレスリリースで以下のように補強・改修工事の費用負担を明らかにしています。

旭化成建材は、建物の補強・改修工事および他棟における調査に要する費用についてはその全額を負担することにしており、今後とも、居住者様の安全を最優先に、売主(三井不動産レジデンシャル株式会社)様、施工会社(三井住友建設株式会社)様と協力の上、しかるべき対応を行ってまいります。

https://www.release.tdnet.info/inbs/140120151014416096.pdf(現在は公開されていません)

そして、三井不動産レジデンシャルの社長は、マンション住民への補償として、傾きのある1棟だけでなく敷地内の4棟をすべて建て替える方針を住民説明会で明らかにしました。部屋の買い取り精神的な負担への補償仮住まいの費用負担も同時に提案し、会社として誠意のある対応だと思います。

出席者によりますと説明会で藤林社長は、問題のマンションを含め同じ敷地にある4棟のマンションをすべて建て替えることを基本的な枠組みとして、住民と協議を進めていく方針を示したということです。また、会社側から、入居者が希望する場合には会社が部屋を買い取ることや、精神的な負担への補償、それに、建て替えが完了するまでの仮りの住宅にかかる費用を負担するという提案があったということです。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20151016/k10010271611000.html(現在は公開されていません)

過去の偽装・欠陥マンションのその後

同じような偽装や欠陥が見つかったマンションがなかったか調べてみると、予想以上にいろいろなケースがありました。

すぐに思いあたるのは、姉歯建築士の耐震偽装問題です。しかし、「一級建築士個人の構造計算書の改ざん」が原因のものと、今回の「下請け施工会社のデータ偽装による施工不良」はかなり状況が異なります。

今回の横浜市都筑区のケースといちばん似ているのは、2014年に発覚した同じ横浜市の西区にある住友不動産のマンションのケースでしょう。

横浜市西区のマンション「パークスクエア三ツ沢公園」で「基礎杭」が「支持層」まで届かず傾いた問題

発覚は2014年6月。2003年に販売した「パークスクエア三ツ沢公園」の1棟に建物を支えるくいの長さが足りない施工ミスが見つかったと住友不動産から発表がありました。施工を担当した会社は熊谷組です。

こちらの住民による記者会見の様子をレポートした記事に写真も出ていますが、今回の横浜市都筑区の施工不良問題と非常によく似ています。

さて、このマンションのその後の対応はどうだったかと言うと、住友不動産がプレスリリースの中で以下のように書いています。

1、 お住まいの方の安全を期すため、仮住まいの提供を既に開始しております。
2、 管理組合様のご承諾をいただいたうえで、補修を含む是正工事を行います。第三者の専門家の意見を聞きながら、適切な是正工事の方法を検討し、補修ではなく建替が必要との結論にいたった場合には、管理組合様に建替を提案いたします。
3、 補修工事または建替工事期間中の一時転居先も当社にてご用意いたします。
4、 ご希望の方には、買取り補償も行ってまいります。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1406_0003/0609_release.pdf

また、その後を報じた日経の以下の記事で、補償内容も掲載されています。

住友不動産は住民説明会で、傾いているB南棟に加えて、新たに基礎杭の瑕疵が判明したB東棟の住民の希望者に対しても買い取りに応じると発表した。販売価格を全額返還する。不動産取得税や修繕積立金など購入や保有に要した実費も支払う考えだ。既にB南棟では全住戸の仮住まいの転居先が決定している。

http://www.nikkei.com/article/DGXMZO75199000U4A800C1000000/

このように補修工事購入価格での買い取りが対応の中心で、このマンションではまだ建て替えまでは行っていないようです。

(2015年10月19日12:04追記)
日経新聞17日土曜日朝刊によると、

住民によると傾いた1棟は取り壊す前提で、すでに全住民が一時転居した。残る4棟は補修する方向だ。
 住友不動産は5棟の全住民を対象に購入金額で買い取る提案をした。最大300万円の慰謝料も支払う。熊谷組は2014~15年度に計約80億円の引当金を計上した。

http://www.nikkei.com/article/DGKKASDZ16HY8_W5A011C1EA2000/

と、1棟は取り壊し、残り4棟は補修することになって、さらに問題の起こった棟を含めたすべての棟の住民に対して補償が提案されているようです。

三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」は引き渡し前に建て替えへ

2013年12月に発覚した「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」の工事の不具合では、2014年3月の引き渡しを前に、販売する三菱地所レジデンスが解体・建て直しを決めました。施工は鹿島建設で費用負担も鹿島です。

不具合の内容は、スリーブという配管用の穴の問題です。

コンクリートの躯体(くたい)中に配管などを通すスリーブ全約6000カ所のうち、約600カ所で本来あるべき位置に存在しないか、位置が違うといった不備があった(2014年3月17日時点では751カ所の不備が判明)。また約200カ所で不適切なコア抜きを行ったため、一部で鉄筋が切断されていた。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK17035_X10C14A3000000/

すでに契約済みの住人には、手付金倍返しならぬ、手付金3倍返しで解約をお願いしたそうです。

三菱地所は引き渡しの中止にあたり、1月25日、26日に説明会を開催。お詫びして、欠陥が見つかった経緯などを説明した。手付金の返金などについても、「こちらから契約解除をいうような状況ではなく、手付金をお戻ししたうえで迷惑料として手付金の2倍をお支払する条件で、合意解約をお願いしました」(三菱地所)と話す。

http://www.j-cast.com/2014/02/01195718.html?p=all

販売価格が一戸あたり1億円を超える「億ション」だったため、手付金も1千万円レベル。単純に手付金1千万円としたら、迷惑料込みで3千万円を渡すという異例の対応だったようです。

大手不動産会社はブランドを守るために補償を充実させるだけの体力がある

今回の施工不良をきっかけに調べてみて感じたのは、大手不動産会社だからこそ建て替えや買い取りが可能だったのだろうという点です。

マンションの規模にもよりますが、建て替えとなれば数十億円から数百億円の話となります。それを負担できるだけの資産があるからこそ、充実した補償が行えるわけです。

小さな会社なら、1度そんな問題が起これば潰れてしまうでしょう。

「大手だから信頼していたのに……!?」という気持ちも分かりますが、
「大手だから補償してもらえた」というのも事実ではないかと思います。

欠陥・施工不良が見つかったマンションの中古売却は難航する

こうした問題が起こったマンションは中古市場では安く買い叩かれがちです。

まず、問題があったことを隠すことは不可能です。少し調べれば分かることですし、「言った言わない」であとから揉める可能性を考えれば仲介する不動産業者も必ず問題があったことを教えるでしょう。

そして、問題が起こったマンションは多く市場に出回ります。同じマンションの部屋が10部屋以上同時に中古で売り出されるような状況もありえます。

  • 問題が起こった事実
  • 同時に多くの部屋が売りに出されている点

この2点だけでも、値引き交渉は買い手有利に進むのが当然です。

補修工事や建て替えで問題がなくなっていても、風評被害で値引きを迫られるでしょう。

終の棲家にするつもりなら別ですが、将来の売却を考えているなら、不動産会社の買い取り対応に乗っかってしまうのが一番かもしれません。

まとめ

まだ会社側と住民、管理組合の話は難航しそうですが、三井不動産レジデンシャルが建て替えを提案し、その費用を旭化成建設に請求するという会社同士の問題となっているので、大きく揉めることはないのではないかと思います。

建て替えに伴う仮住まいや引っ越し、生活基盤の変化を考えると、住民の方にはかなりの負担です。誠意ある対応をしてほしいと思います。

また、同じような事件が今後起こらないようにしていかないと、マンションを購入する人が激減するでしょう。法的な枠組みはもちろん、業界での自主的な改善もこれから進むことを期待します。

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