マンション売却から一戸建て購入の『住み替え』での住宅ローン処理と手続きの流れ

ソニー不動産の無料査定はメール連絡で返事をもらえます。(東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県限定)

毎年1~3月は不動産業界の繁忙期。不動産会社が忙しくなる前の年内に簡易メール査定を行って動き出すのがオススメです。

マンションから一戸建てへの住み替えのイメージ

庭付き一戸建ては家族の夢。

庭で子どもと一緒にガーデニングしたいな~夏はプールもバーベキューも!

あなたが一軒家に住んだらしたいことって何でしょう?

夢見る生活を現実にするために、マンションから一戸建てへの住み替えをスムーズに進めましょう!大変そうに見えて、実はやることは決まってます。

この記事のまとめ

  • 住宅ローンが残ってても売れます!まず住宅ローン問題を解決!
  • 完済できそうなら「売り先行」でじっくり新居探し
  • 住宅ローン残債が多いときは「買い替えローン」を使う!
  • ソニー不動産HOME4Uを使ってできるだけ高くマンションを売る!

一歩一歩進めていけば大丈夫です。

いちばんに考えなきゃ!今の住宅ローンは完済できる!?

マンションを売るとき、住宅ローンをどうするか知ってますか?

普通は売却代金を受け取って、そのまま住宅ローン返済に回します。そのときに住宅ローンは全額完済しなきゃいけないんです。

完済してはじめて、買ってくれた人に所有権を移せるようになります。

つまり「完済できないマンションは売れない」、これが鉄則です。

でも実際には、売却代金が住宅ローン残高より安いこともあります。その場合、足りない分を用意しなければいけません。

足りない分にあてられる貯蓄があれば問題ありません。もし貯蓄がない場合でも、買い替えローンという仕組みがあります。

このへんのお金の問題を整理すると、マンション売却から一戸建て購入へのルートは2本あります。

  1. 住宅ローン残高より高く売れるならOK、低くても残りを貯金で完済できるならOK
  2. 貯金でも完済できない場合は、買い替えローンを利用しましょう

住宅ローン残高とマンション売却代金・貯蓄のバランスで完済できるかできないかが決まる

子どもの教育費もあって、どうせ売るなら高く売りたいですよね。

いくらで売れるかを調べるにはHOME4Uの机上査定を使いましょう。
(東京・神奈川・埼玉・千葉のマンションなら売主視点の強い、ソニー不動産の机上査定もオススメです!メール連絡で査定結果をもらえるのでコチラの方が好きという方も多いかもしれません・・・)

住宅ローンが完済できるか調べる手順

下の順番で今の状況をしっかりつかんで、計画を立てましょう。
住宅ローン残債を調べる、マンション査定を受ける、完済できるか検討する

1)住宅ローン残債を調べる

借り入れ時の返済予定表やインターネットバンキングなどで、残りの住宅ローンがいくらなのかハッキリさせましょう。

2)マンション査定を受ける

マンションがいくらで売れるか知るためにインターネットで机上査定を申し込みましょう。HOME4Uの無料一括査定サービスを使うと査定金額を教えてもらえます(首都圏の方はメールで返ってくるソニー不動産の簡易査定も併用しましょう)。

3)貯蓄と合わせて住宅ローンが完済できるか検討する

住宅ローン残高と査定結果を比べて、どういう手順で進めるか決めましょう。

  1. 完済できるなら、先にマンションを売ってから、新しい家を探す「売り先行」で
  2. 完済できないなら、売ると買うを「同時進行」にして買い替えローンを利用

完済できるなら売り先行、できないなら買い替えローンで同時進行

買い替えローンの仕組み

買い替えローンとは、新しい家のために借りる住宅ローンに前の住宅ローン残債を上乗せして貸してくれる仕組みです。
買い替えローンの仕組み
簡単に言うと「この余分に貸したお金で前の住宅ローンを返して、新しい家を買ってね」というイメージです。

住み替えローンと呼ぶ銀行もあります。

買い替えローンは、売却と新しい家の購入を同時に行うときにだけ利用できる住宅ローンです。

完済できる場合の住み替えの流れ。「売り先行」がベスト!

住み替えは、売却と購入のタイミングで「売り先行」「買い先行」「同時進行」の3パターンに分かれます。

「売り先行」
マンションを先に売却して、そのあと一軒家を購入する。
「買い先行」
先に一軒家の購入をしてから、マンションの売却をする。
「同時進行」
マンションの売却と一軒家の購入を同時に進める。

完済できるなら、この中で「売り先行」がベストです。

なぜなら、先に売却を終わらせると、手もとに残るお金がハッキリして予算が決まるからです。なかなか売れなくても、購入する時期を遅らせればいいだけなので、じっくり待てます。

つまり、じっくり時間をかけて新しい家を選ぶには「売り先行」が最適なんです。

では、売り先行で住み替えをする手順を見ていきましょう。
売り先行でマンション売却する手順

1)訪問査定してもらい、不動産会社に依頼する

机上査定ではなくて、マンションに来てもらう訪問査定を受けましょう。机上査定を受けた不動産会社に連絡して、訪問査定をお願いするとスムーズです。3社くらいには来てもらって、印象の良いところに依頼しましょう。

一括査定に入ってませんが、東京・神奈川・埼玉・千葉のマンションならソニー不動産の話を聞くのもオススメです。

2)売却活動&仮住まいを探す

マンションの売却には3ヶ月はかかるので、その間に売却後に住むところを探します。売り先行の場合、一時的に賃貸や実家に住んで、新しい家を探します。

3)売却完了後、新しい家を探す

売却が完了すると、手もとにどれくらいのお金が残るかハッキリします。その予算を踏まえて新しい家を探しましょう。マンションの住宅ローンを完済していれば、新しい一戸建ての住宅ローンは問題なく組めます。

もちろん、タイミングが合うなら、マンションの売買契約を結んでから急いで新しい家を探して購入してしまうのもアリです。仮住まいが必要なくなるので、節約になります。

完済できなくて買い替えローンを利用する場合の住み替えの流れ。買い替え特約を使う!

買い替えローンを使う場合は、マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進める必要があります。

また、一戸建ての購入契約を結ぶときには、買い替え特約という条件を付けてもらって、もし売却がうまくいかなかった場合に備えます。

買い替えローンを使った住み替えの流れ

1)訪問査定をしてもらい、不動産会社に依頼する

不動産会社に訪問査定に来てもらいます。その際に「実は住宅ローンの残債が多くて、買い替えローンを検討してるんですけど、紹介とかありますか?」と正直に聞いてみましょう。不動産会社の担当者に聞けば、1件くらいは紹介してくれます。

マンション売却と新しい家の購入を、同じ不動産会社に依頼すると手続きがラクです。

2)買い替えローンを借りる銀行に相談する

そもそも買い替えローンが借りられないとマンションの売却もできません。なので、早めに買い替えローンを借りる銀行を決めましょう。

いま住宅ローンを借りている銀行の買い替えローンを利用すれば、銀行とのやりとりは少なくてすみます。

3)買い替え特約付きで一戸建てを契約する

新しい家は、マンションが売れる前の段階で購入契約をしてしまいます。そのとき、「買い替え特約」という条件を付けます。

これは「契約するけど、もしマンションが売れなかったら買いませんよー」というものです。その場合は違約金もなしで解約できます。売り手からすれば不利な制度で嫌がられることもありますが、建売住宅などで不動産会社が相手なら大丈夫です。

4)売却完了と同時に買い替えローンを借りる

買い替えローンを使った住み替えの場合、マンションを売却する際のお金の流れは下のようになります。
買い替えローンを使った場合のマンション売却時のお金の流れ

  1. 買い主から、マンション売却の代金を受け取る
  2. 買い替えローンの融資を実行してもらう
  3. 売却代金と買い替えローンの一部で、マンションの住宅ローンを完済する
  4. 買い替えローンの残りで一戸建ての代金を払う

「売却して得たお金」と「買い替えローンで借りたお金」を使って、「住宅ローン残債」と「新しい家の代金」を支払います。

なぜHOME4Uの一括査定を使うと高く売れる?

一括査定のイメージ
完済できるケースでもできないケースでも、できるだけ高くマンションが売れた方がうれしいですよね。

実はマンションを高く売るには、一括査定を使うのがいちばんなんです。

もし一括査定を使わずになんとなく不動産会社を探すと、そこがマンション売却を得意としているかどうか分かりません。売り方がヘタだと、100万円以上損する可能性もあります。

一括査定に参加している会社はもちろんマンション売却が得意なので大丈夫です。住み替えの手順も理解しているので、スムーズに手続きが進みます。

不動産業者がマンション売却を得意か不得意かでの違い

また、実際に査定をやってみると分かりますが、同じマンションでも査定額が会社によってけっこう違います。

たとえば、南向き、床暖房、浴室乾燥、ビルトイン食洗機は人気があるので、売却価格の上昇が見込め、査定額も上がります。

こういう細かい部分をきちんと見て査定結果に反映してくれる不動産会社がいいところです。マンションの魅力を購入希望者にもきちんとアピールしてくれるでしょう。

一括査定の中でもHOME4Uを薦める理由

一括査定サービスを提供している会社は確認できただけで35社あります(2016年11月現在)。しかし、その中でもダントツでHOME4Uがお薦めです。

HOME4Uイメージ

HOME4U http://www.home4u.jp/

たしかに提携会社数や知名度では、他のサービスの方が勝っている部分もあります。

しかし信頼性で比較すれば、一目瞭然です。

なぜならHOME4Uは、NTTグループが2001年11月からの運営している実績14年以上の老舗サイトだからです。プライバシーマークも取得しています。

長い年月をかけて厳選した不動産会社に査定依頼を出せるのです。そもそも最大6社の査定をもらうなら、提携会社が1000社あっても関係ありません。

高額な不動産だからこそ安心感のあるサービスを選んでほしいという想いから、マンション売却のトリセツではHOME4Uをお薦めしています。

HOME4Uの詳しい説明はこちらからどうぞ

まとめ

  • 住宅ローンが残ってても売れます!まず住宅ローン問題を解決!
  • 完済できそうなら「売り先行」でじっくり新居探し
  • 住宅ローン残債が多いときは「買い替えローン」を使う!
  • ソニー不動産HOME4Uを使ってできるだけ高くマンションを売る!

住宅ローンの残債が返せるかどうかは貯蓄と残りのローン金額で、このようにカンタンに判断できます。もし返せなくても買い替えローンもあります。住み替えに強い不動産会社に一度相談してみましょう。

庭付き一戸建てに引っ越すためにちょっとだけ手間をかけてがんばりましょう。

  マンション売却には、HOME4Uで一括査定を利用するのがお勧めです。

理由1.街の不動産屋だと何百万円も損する!?

街の不動産屋さんに売却依頼するのは危険です!近所の不動産屋さんはマンション売却が得意じゃありません!

マンションは一生に何度もない高額なもの。ちょっとしたことが大きな損につながります。値下げや宣伝の方法がマズイと、売却価格が何百万円も安くなってしまいます。

理由2.HOME4U参加の不動産屋は売却に強い!

HOME4Uにはマンションを売却したい人が集まります。

サービス申し込み後、査定金額や内容をもらって業者を比べます。

つまり、参加業者からすれば、他の不動産屋と提案で勝負して、売却したい人からの依頼を勝ち取らなくてはいけないのです。

だからこそ、売却が得意な会社だけが集まっています。

早く売りたい!」「高く売りたい!」と考えるなら、売却が得意な会社に任せるのが一番です。

理由3.一括査定で相場を知っておくのが売却成功のコツ!

マンションの価格が適正かどうかはカンタンには分かりません。売却が終わってから「もっと高く売れたかも……!?」と後悔する人も多いんです。

一括査定を利用すると、最大6社の査定価格が出て、自分のマンションがいくらで売れるか相場が分かります

あとで後悔しないためにも、マンション売却のスタートは一括査定がオススメです。

HOME4Uマンション一括査定のサービス内容を見る

  東京・神奈川・埼玉・千葉の方はソニー不動産にも査定してもらおう!

ソニー不動産は一括査定では選べない。

ソニーが始めた不動産会社として有名なソニー不動産。独自のメリットがあるので、首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)のマンションを売却するなら一度査定してほしい会社です!

しかし、HOME4Uの一括査定には参加していないので、個別に申し込みが必要です。

メールで簡易査定がもらえる!

ソニー不動産は、簡易査定であればメールのみで結果を受け取れます。

「電話が苦手で・・・」という人にはオススメです。

売りたい人のためだけに働いてくれる売却エージェントサービスがスゴい!

ソニー不動産独自のメリットが売却エージェントサービスです。

一般的なマンション売買では、売主と買主をそれぞれ別の不動産会社が担当します。しかし、同じ不動産会社が両方の担当をするケースがあります。

売主と買主から仲介手数料を受け取れるため、できれば他社からは買ってほしくないとまで考えます。

売り手の立場で見ると、値下がり売却期間の長期化につながるので、避けたい状況です。

ソニー不動産の売却エージェントサービスは、このような両方の代理を禁止されていて、売りたい人のためだけに働いてくれます。詳しくは下記のソニー不動産のページで図解されています。分かりやすい動画もあるので一度チェックしてみてください。

ソニー不動産のサービス内容を見る


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