共有名義のマンション売却の進め方

夫婦や親子で分譲マンションを購入するときに共有名義にすることがあります。また、相続で共有名義となる場合もあります。

共有名義のマンションを売却する場合には、単独名義のマンションを売却するより手間がかかります。

今回は共有名義とは何なのか、また共有名義のマンションを売却する場合の手順はどうなるのかを見てみましょう。

共有とは?

共有というのは、1つのものを2人以上で所有することを言います。

共有名義人は、それぞれ共有物を使用できますし(民法249条)、自分の持分を自由に処分することも可能です。

ただし、マンションのような物理的に分割できないものの場合は、一部の持分だけ売りに出しても買取ってくれる人はまず現れません。

共有名義のマンションを売る場合は、一部ではなくまるごと売却することになります。

共有名義のマンションを売る手順

共有名義のマンションを売る場合、まずしなければいけないのが共有名義人全員の意見の一致です。

共有しているマンションを売却するには、共有名義人全員の同意が必要で、もし共有名義人のうち一人でも売却に反対するならば、マンションの売却ができなくなり、それなりの措置を講じる必要があります。

同意さえあれば、それ以外の手続きについては単独所有名義のマンションを売却する場合とそれほど違いはありません。

ただし、必要書類は共有名義人の数だけ必要になりますから、それを揃えるだけでも大変ですし、一人分でも揃っていないなら手続きが止まることもありますので、売却を取りまとめる人間はストレスが溜って大変かもしれません。


共有名義の物件を売るときの方法として、代表の一人に委任状を預けて代理人になってもらって進める手もあります。

代理人で売却を進める手順についてはこちらのページを参考にしてください。

離婚などで共有名義人が不在の場合はどういう手順が必要になるのか?

共有になっているマンションを売却する場合は、共有名義人全員の同意が必要です。

しかし、離婚などで共有名義人の行方が分からない場合はどうすればいいのでしょうか?

まずは興信所を使って行方を探すという方法がありますが、見つかる保証はありません。そこで使えるのが不在者財産管理人制度(民法25条1項)です。

この制度を使って不在者の財産管理をする人間を裁判所に選任してもらい、その管理人の同意と裁判所の許可があれば、共有名義のマンションを売却できるようになります(民法28条)。

共有名義になっているマンションを普通に売却するだけでも大変なのに、名義人の一人の行方が分からないときは更に大変です。

離婚などをする場合は、離婚前にマンションの共有名義をどうするかについてしっかり話し合っておく方が、後々のためには良いでしょう。

離婚後はすぐに売却してしまって売却代金を分け合うことも検討しましょう。売却しても住宅ローン残債がありそうなら、任意売却という方法もあります。

任意売却というマンションの売り方を知っておこう
任意売却でマンションを売る方法を解説しています。

売却に反対している共有名義人がいる場合は?

前述したように、共有名義人のうち、一人でも反対しているならばマンション売却はできません。

そのため、マンション売却に同意するようまず説得することになるでしょう。

そして説得できない場合は、他の共有名義人で反対している共有名義人の持分を買い取ることを考えてください。

もしこれに応じてくれれば良いのですが、お金以外で反対している場合はこの手も使えません。

そこで最終手段となるのが、民法258条1項を根拠に裁判所に共有物分割の裁判を起こす方法です。

裁判所は諸般の事情を考慮して共有物をどうするかの判断をしてくれ、マンションのような現物分割ができないものについては、マンションの所有権を共有者の一人に与える代わりに他の共有名義人には相応の金銭を支払うという価格賠償、マンションを競売で売却し、その売却代金を共有名義人で分割する代金分割を命じるはずです。

ただ、代金分割のための競売になってしまいますと、仲介業者を通して売却するよりかなり安く売ることになりますし、また訴訟を提起するため弁護士を雇う必要があります。

裁判はあくまで最終手段。できる限り説得するように努力しましょう。

まとめ

マンションを共有名義にすると売却する時にいろいろ面倒になる可能性があります。

夫婦共有にして、夫婦2人でマンションを購入したと示したいのはわかりますが、この先どんなことがあるかわかりません。

できる限りマンションは単独所有するようにした方が良いでしょう。

また、相続で共有名義とすると、トラブルにもつながりやすいので、できれば単独で相続するのが理想です。

相続したマンションを売却する流れ
相続したマンションを売却する場合の進め方や注意点を解説しています。

そして、共有名義のマンションを売却したいなら、全員の同意を集めることを重視して、粘り強く交渉しましょう。


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